商業地產從行業的角度來看，資本第一，經營第二，地產第三。這一順序是指在商業項目做出決策時應滿足的優先級。
但這種商業邏輯在現實中并沒有得到尊重，在大多數情況下，它往往是房地產的主導地位。原因很簡單，在國外成熟的商業房地產市場上，這三種邏輯對應于三家公司，這三家公司都是獨立的。在中國也可能有三家公司，但這三家公司實際上是一家，都是由開發商自己完成的。
我們知道，在開發企業中，房地產是很強大的。事實上，大多數商業項目都以開發為主，以房地產思維進行交易也就不足為奇了。房地產可以忽視經營，但不能忽視資本，因為資本在所有行業總是首領。
商業項目所需的資本是長期低成本的資本，而在房地產領域，它一直是短期高成本的資本。正是因為資金不匹配，國內商業地產項目的盈利模式大多以散售為主。我們所謂的資本現在開始關注商業地產，實際上是指長期資本開始進入商業地產，這是商業地產資管數字化健康發展的前提。
回到現實中，商業地產存在諸多問題的根本原因是長期資本的缺乏，導致短期套現思維的普及。由于短期內可以實現，商業項目的長期價值將不可避免地被忽視。直到實現困難，我才想到需要操作，但事實上，大多數開發商根本沒有操作的概念，他們所說的操作實際上是一個詞——投資。
因此，許多項目在建筑物封頂時引入了商業運營管理公司。此時，運營可以發揮作用，要么錦上添花，要么修改。如果這個項目受了嚴重的傷害，無論大師有多強大，它都無能為力。當然，許多開發商已經知道先經營，但因為開發商不知道運營是什么意思，所謂的讓商業管理公司提前干預，只是在銷售思維綁架下的投資合作，并沒有真正將運營思維貫穿于整個項目開發的整個過程。
但長期資本干預后，行業將發生巨大變化，因為資本關注商業項目的長期價值，為了獲得長期價值，須回歸商業經營的本質。因此，如果從行業的角度來看，資本是商業房地產的基本，其性質決定了項目的頂級戰略。然而，如果我們從另一個角度來看，從商業項目的價值實現來看，運營是基本的，也就是說，商業房地產的運營即將持續到黎明。
